从纯投资观点看上海房价的长期走势

act1981 发表于 2006-06-03 22:26:00 | 只看该作者
39 6535

  
  小可生在上海,长在上海,故文中的数据主要采用上海的数据。不过,本文只在于为各位多多和空空提供一个判断房价走势的方法,并没有明确给出上海房价的未来走势。仁者见仁,智者见智。
  
  基本观点:
  1、 房子既有投资属性,又有居住性质。
  2、 从投资角度而言,决定价格是未来的现金流(房租)和收益率(租售比)。
  3、 从静态角度而言,房价与房租成正比,与收益率成反比。
  4、 现在情况显示,投资或者购买房屋的资金年成本率应当在4.5%以上。
  5、 如果存贷款款利率进一步上升,购房资金成本将进一步上升。若出现严重通货膨胀,资金成本会大幅上升。
  6、 从静态角度而言,小套型(老公房一室户或二室户)的年租金回报率在4%左右,大套型的有装修次新房(二室二厅或以上)大约在3%,毛坯房不超过2%。
  7、 如果经济保持稳定快速发展,房租每年会有一定的上升。但是,不幸出现金融危机,房租收入会收到很大的影响。
  
  我的观点:
  1、 从静态角度而言,目前购买大套型住房不如租房合算。
  2、 目前,上海房价已经包含了相当未来良好的预期,基本没有考虑到任何不利因素。
  3、 从投资角度而言,如果没有恶性通货膨胀,租金水平在短期内难以大幅上升(如在2年内上升50%以上),上海房价的大幅上升可能性不大。
  4、 如果不幸出现恶性通货膨胀,投资要求的收益率一般也会大幅上升,故房价不一定会上升,反而可能下跌。
  
  绪言
  
  0.1 本文的计算只是为了演示,不是特别精确。譬如2.2提及的五年利率是按单利计算和2.3中的贷款利率按月计息,实际的年利率(复利)略低和略高;2.4中资金优惠成本中没有考虑到随着贷款偿还而本金减少,不过由于前期还款中本金很少,故影响不大。
  0.2 本文仅从投资角度分析,忽略了房屋的居住属性,不适用那些从来不考虑租房的购房者。
  0.3 本文更多从静态角度出发,出于不确定性的原因,没有给出更多的未来预测。
  
  第一部分 投资基本概念
  
  1.1 本部分介绍一些投资和财务的基本概念,与房地产无关。
  1.2 资金是有成本的。占用资金的成本就是利息。本文提及的利率、收益率和资金成本率按年为单位。
  1.3 复利的威力——72规则。本金翻番时间(以年为单位)=72/年收益率(以百分比为单位)。假设年收益率为9%,8年后本金翻番,40年后增加到32倍。
  1.4 从静态角度而言,每年末产生1元收益的投资产品,如果投资者预期的收益率分别为5%、8%、10%,则其价格为20元、12.5元、10元。
  1.5 假定房租每年不变,从现金流角度而言:房价=房租/收益率。
  
  第二部分 购买房产的资金成本
  
  2.1 五年内房屋转让要缴纳5.5%营业税及附加。
  2.2 一年期、五年期定期存款的税后年利率为1.8%和2.88%。三年期和五年期凭证式国债的年利率(免利息税)为3.14%和3.49%。我认为房屋变现能力低于五年期存款和国债,故采用五年期存款最为自有资金(首付款)的最低成本。
  2.3 五年期及以上的贷款基准利率为6.39%,优惠利率为基准利率的9折,即5.75%。
  2.4 假设4成首付,6成贷款(适用优惠利率),资金优惠成本的年利率为2.88%*40%+5.75%*60%=4.60%。
  2.5 如果采用国债利率和基准贷款利率,则资金成本的年利率为3.49%*40%+6.39%*60%=5.23%。
  2.6 目前中国的存、贷款利率处于历史的次低点,人民银行在2004年10月提高了存、贷款利率,2006年4年又一次提升了贷款利率。
  2.7 绝大多数的房屋按揭贷款为浮动利率,一般按年调整(部分按月调整),购房贷款成本会随利率调整而变化。
  2.8 专业投资者(包括著名的温州客)所要求的年回报率应该远远5%。
  
  第三部分 上海房租的收益率
  
  3.1 房租的收益率=租金/房价。
  3.2 上面公式中的房价是目前房屋的市场价格,而不是购入房屋的成本价。因为如果房东不想出租房屋,而决定抛售,可以获得房屋最新市场价格的现金,用于投资理财。
  3.3 下表列出了房租的收益率和房价/租金比值关系:
  
  房租的收益率 房价/租金比值
   2% 600
   3% 400
   4% 300
   5% 240
   6% 200
   7% 171
   8% 150
   9% 133
   10% 120
  
  3.4 按一年出租12个月计算房租年收益率,且没有考虑任何装修的折旧费用、中介费用和税费。
  3.5 关于上海房租的收益率,可以参见http://www1.tianya.cn/new/publicforum/Content.asp?idWriter=0&Key=0&strItem=house&idArticle=13218&flag=1 “租房空军说说自己租房的租金,用数据说明租金收益吧 ”。
  3.6 如果有兴趣,可以到上海热线(www.online.sh.cn)的二手房和租房栏目查一查同一小区的房价和租赁价格的比例。
  3.7 从3.5中列出的上海房价/租金比值来看,大多数超过300(收益率小于4%),而毛坯次新房基本都超过600(收益率小于2%)。
  
  第四部分 上海的主要经济指标
  
  4.1 由于第三部分只分析了目前的租金水平,为了便于各位多军和空军分析未来走势,下面列出了上海的主要经济指标。
  4.2 上海2005年GDP总值超过9000亿元,连续十年以上保持两位数增长。按1300万户籍人口计算,人均GDP超过8000美元,按1700万常住人口,人均GDP也接近7000美元大关。
  4.3 上海1999-2005年的平均工资收入和年增长幅度。在6年时间中,上海的工资收入几乎翻番。
   年度 平均月工资 年增长幅度
   1999 1179 17.3%
   2000 1285 9.0%
   2001 1480 15.2%
   2002 1623 9.7%
   2003 1847 13.8%
   2004 2033 10.1%
   2005 2235 9.9%
  4.4 随着上海的经济规模扩大,我认为GDP和工作增幅难以保持长时间的快速增长。假设上海能够在未来10年都达到10%的增长速度,则人均GDP将突破20000美元大关。
  4.5 上海2005年城市人口平均可支配收入为1.8万元,乘以1300万户籍人口,总收入为2300多亿。
  4.6 2005年上海销售的商品房面积为3000万平方以上,需要资金在2000亿元左右,几乎等于上海人民的所有可支配收入。
  4.7 关于上海更多的统计资料,可以从上海统计网查询:http://www.stats-sh.gov.cn/2004shtj/tjnj/tjnj2005.htm 。
  4.8 根据人民银行公布的十城市贷款购房者抽样调查,上海购房者的房价与家庭年收入比为10,每月还款额占收入45%,两项指标均居十城市之首。
  
  第五部分 结论部分
  
  5.1 本结论纯属个人观点,欢迎各种不同意见。
  5.2 回想2000-2001年,上海的房价/租金比值只有120左右,因此从2001年至2003年的上涨是合理。
  5.3 作为房产投资,我认为合理的投资回报率应当在5-6%左右,即对应的房价/租金比值在200-240之间。
  5.4 目前上海的房价/租金比值在400左右,从静态角度而言高估50-100%左右,故现在的房价包含了很多利好因素,我看不到任何上涨的理由。
  5.5 如果出现恶性通货膨胀,对于有巨额贷款的购房者绝对是个噩耗。现在30年期100万房贷每月的还款额约为6000元,若贷款年利率上升到12%,即使不偿还本金,每月的利息就达到1万元。所以,建议希望通涨拉动房价的贷款者,请选择固定利率贷款。
  5.6 由于营业税的规定,目前房屋的流动性很差。按原价出手的话,扣除各种税费和中介费用,会亏损10%左右。
  

本帖子中包含更多资源

您需要 登录 才可以下载或查看,没有帐号?立即注册

x

本帖被以下淘专辑推荐:

  • · act1981 | 主题: -, 订阅: -
沙发
发表于 2006-06-04 12:45:50 | 只看该作者
  理性的文章。红脸:-)
  
板凳
发表于 2006-06-04 18:24:52 | 只看该作者
  数据为王,顶专业贴!
#3
发表于 2006-06-05 10:35:56 | 只看该作者
  !!!
#4
发表于 2006-06-05 10:55:53 | 只看该作者
  专业是专业,不过我看不懂!
#5
发表于 2006-06-05 11:04:57 | 只看该作者
  不错
#6
发表于 2006-06-05 11:10:00 | 只看该作者
  冒个泡
#7
发表于 2006-06-05 11:10:19 | 只看该作者
  支持啊~
  决定租房直到房价降到合理的空间
#8
发表于 2006-06-05 11:12:45 | 只看该作者
  up!3分
#9
发表于 2006-06-05 11:13:26 | 只看该作者
  有一个观点非常同意, 如果通货膨胀, 死得最难看的就是贷款的, 建议多多们尽量用固定利率
上一页1234下一页
您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

加入我们,

发现生活更美好...

立即注册

如果您已拥有本站账户,则可

便捷生活论坛

© 2017-2018 hs8866.com

返回顶部