顺驰房产中介10天工作之我见

别装做仍然温柔 发表于 2008-05-18 00:07:00 | 只看该作者
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本文分三部分,顺驰房产中介的业务特点,员工工作流程管理制度,买卖和中介三方的博弈。
  第一部分
    房产中介靠什么吃饭?信息不对等。
    顺驰房产中介的业务分两块,租赁和二手房交易。顺驰有内部联网系统,各地房源信息,能通过内部软件平台共享,但是主要都是二手房交易房源。而租赁业务因为时效性强,而且容易飞单,所以一般在内网中很少。要做租赁,一般各个连锁店都有自己的登记本,里面的出租户信息主要来自两部分,1是周围要出租房子的客户上门登记,2是各个房产网站搜索来的信息。
    先说下租赁的收费标准:月租金在900以下的低租,承租方出半个月租金支付中介费,出租方免费。月租金901到4000的中租,双方各付半个月租金。4000以上的高租,出租方支付一个月租金做中介费,承租方免费。
    所以900以下低租的出租户一般乐意给中介提供房源,而且由于价格便宜,自己的房子也很好出租。901到4000的,双方各付一半,都要割肉,所以最容易飞单。所以中介的“置业顾问”会在带客户看房子前签个看房确认单,但是实际效果并不怎么好。4000以上的,由于租房的人不用出钱,相反签确认单很配合,毕竟他没任何损失,而房东能以很高租金把房子租出去,收益有保证,比白放一个月要强,也能配合,但是实际上,高租的客户由于不知道政策,很少找中介,房子好租的房东也不会割肉。
    中介的客户有上门的,如果登记了,就翻本子,然后电话打过去:X先生,我们是顺驰房产的,请问你xxxx的房子租出去没有?……
    如果上门的少,也在各大网站搜索要在自己片区租房子的人,打电话问是不是愿意接受收费标准。如果接受,就带客看房,然后回店签合同缴费。
    居然还有上门的客户,而本子上登记的出租户房子都租出去了,就直接在网上搜索,找到了附近的房东,带客看房。其实客户懂得自己搜索,何必要花冤枉钱。
    资深的职业顾问都很少做租赁,主要做二手房交易,下面详细交代二手房交易的见闻。
  
  

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沙发
发表于 2008-05-18 00:08:20 | 只看该作者
  二手房交易见闻,什么人就买什么房。
    二手房交易,顺驰公司的收费标准是,成交价的2个点,双方各付一半,比如成交价50万,就收1万中介费。
    实际操作又是什么样子呢?
    买方支付2个点中介费,并缴纳相关的税费,卖方只坚持自己的净价。
    比方说,一个房子房主坚持要到手50万,其他费用全部不管。
    而房子是办证5年以内,按国家要求要缴纳营业税,成交价的5.8个点,同时,房主有两套以上的房子,要缴纳1个点的个人所得税,然后办理过户有相关的税费,
    如测绘费=1.36元*建筑面积或150元一单;
    契税=成交价(成交价、评估价取高值)*2%(总价超过80万或单价超过5700元/平方或面积超过140或容积率低于1.4的*4%);
    交易手续费=建筑面积*5元每平米;
    转移登记费=85元;
    印花税=成交价(与评估价取高值)*0.1%;
    评估费=评估价*0.3%;
    土地收益金=土地等级*相应的金额;
    营业税=成交价(取高值)*5.8%(房产证办证未满5年);
    个税=成交价(取高值)*1%(办证满5年的个人唯一住宅免征)
    房产局以及土地局规定的其他税费。
    
    这以上所有费用大约等于房子成交价的10个点,加上中介费用,一共大约12个点。所以如果是房主要净价50万,买房的人,实际要出56万左右。
    如果是没办证的合同房,还要为房主办证,费用更高。
    
    如果要贷款买二手房,一般按房子的评估价按一定成数办理,大部分银行之前的要求是,房龄加贷款年限不超过30年,卖主年龄加贷款年限不超过65岁。
    
    办理代理贷款,还要给中介公司支付贷款金额1个点的服务费和抵押登记费85元及评估费=评估价*0.2%
    
    如果房龄老的中心城区房,一般能贷到评估价的5成。
    
    所以,首付的钱加中介费加代理手续费,其实不是小数目。
    
    
    下面讲讲我的见闻,什么样的人就买什么样的房。
  
板凳
发表于 2008-05-18 00:10:29 | 只看该作者
  房子有好就有差,刚进公司的新员工总会在老员工陪房东或买主看房的时候跟过去学习,然后回来问一句,这种房也有人买?我就问过,标准答案是,什么房子都有人买。
    
    我们连锁店在一个中心地段,周围的新楼盘均价8000以上,老房子由于交通方便,问的人也不少,价格也能达到5000以上。
    
    5000的房子和8000的房子有什么差别?在二手房产网搜索信息、手里拿着计算器的你在心里一定有很大的疑问。
    
    在实地看过多套房子以后,我的感觉是,差别是很大很大的。
    
    房子有几个支撑价格区别的硬指标:楼层、电梯、朝向、结构、通风采光、是否有黑房、房龄、居住环境、物业、水电气、装修。
    
    5000的房子我看过几套,起初是相当的好奇,看过之后,发现有几个特点。
    
    顶楼,比如8楼的8楼(简称8/8),或9/9,无电梯,一梯多户(6-8户)楼道黑、楼梯陡、厨房厕所窗户朝走道、朝向不好(东或西)、有黑房、房龄老(90年代初80年代末)、没有物业、容积率高。
    
    家里有老人,爬楼不方便,朝向不好,通风采光差,有黑房意味着东西容易长霉,顶楼意味着夏天热冬天冷,厨房厕所朝向走道,意味着楼梯间充满油烟和粪香、墙面油迹斑斑,自己想象一下。
#3
发表于 2008-05-18 00:11:49 | 只看该作者
  什么样的人来买这样的房子?当然是没有钱的人,想住在市中心,却没钱买新房。
    
    我见过一套房,小一室一厅,44点几平米,净价23万无营业税。描述一下,朝南,厅10平米左右,是黑房无窗户,厨房厕所朝南,均3.5平米左右,卧室在厅的西面,窗户朝西,10平米左右,通往阳台的门朝南,阳台硕大,约8平米,就是说厨房厕所的窗户外是阳台,整体使用面积约36平米左右,墙面斑驳脱落。房子是典型的80年代初的,灰暗的墙面,楼梯窄且陡,一层4户,呵呵。平均5000多一平。去看房的人是婆媳两人,穿着朴素。
    
  今天太晚,明天继续。
    
    好房和现金买139万合同房的北京大款
    
#4
发表于 2008-05-18 00:23:29 | 只看该作者
  记号记号 明天等你继续八
#5
发表于 2008-05-18 00:29:36 | 只看该作者
  先不论是否是广告,感谢分析!
#6
发表于 2008-05-18 00:34:22 | 只看该作者
  记号
#7
发表于 2008-05-18 00:54:33 | 只看该作者
  作者:善良毒蝎 回复日期:2008-5-18 0:29:36 
    先不论是否是广告,感谢分析!
  
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  我只在那里工作了10天,现在离开了,之前因为自己要在相关地段买房子结婚,但是房价飞涨,无奈关注二手房,痛下决心进入这家公司,希望得到培训,系统的理解二手房的操作,房价上涨的原因,持有房产的各种人的心态。顺便淘到自己合适的房子,如果能便宜几万,比在别处打工也许要强的多。所以工作特别留心,现在把所见所闻写出来,让大家品味。我干嘛替它做广告?还差我工资呢
#8
发表于 2008-05-18 01:18:45 | 只看该作者
  楼主是深入虎穴啊。
#9
发表于 2008-05-18 01:42:53 | 只看该作者
  强贴啊,留个名先。
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