现在北京买房至少后悔5年!

goldshare 发表于 2008-06-10 17:10:00 | 只看该作者
119 12083
有的人说房子还要涨,更多的人说房价还要跌,各说各的理,谁也不信谁。相信别人,不如相信自己。动动脑筋,综合各方面信息自己想想,还是大致能得出合理的结论。
  
  我的结论就是,现在买房,尤其是在北京,上海等地买房的人,在未来4年内难得解套,你买入之日,就是亏损之日。但我要说,房价在未来7年后,或10年后,北京、上海房子的价格肯定比现在贵。我的结论其实跟现在饱受责骂的王石奉劝大家3年以后再买房的观点基本相符。
  
  回顾近8年来北京的房价,我认为从2000年到2006年上半年北京的房价都是理性的。我在2000年于北京东北三环和四环之间买房,位置还算可以,周围3公里范围类内大学有七八所,紧靠我家门的就是一所重点大学,每天早晚都可以去校园里散步,既清静,绿化也好。我之所以说这些背景介绍,主要是想说明用我家所在的房子来举例,在北京应该具备代表性,既不像二环里面长安街沿线的昂贵,又不像四环,五环以外房价相对的低廉。
  
  我家的房子在2000年的价位是5600元每平米,我买房时有优惠,再加抽奖,送阳台等措施,房价最后平摊下来也就5000元每平米。由于是买房自住,因此,那以后对自己的房子房价的涨跌不是很关心。但架不住一出小区就有两家房产中介,他们总是时不时问我们要不要卖房,要不要把房子出租,从他们那里,我知道我小区所在的房子
  2002年价位在6000元左右,
  2003年6400元左右,
  2005年6800元左右,
  2006年初7000元左右。
  
  我还清楚地记得,2006年上半年我想把我家115平米的房子换成本小区一户没有售出的、面积为200平米的房子。按照交换方案,当时这户在24层的房子市场价为7800元每平米,而我的在15层的房子市场价为7200元每平米,两套房各算总价,再总价相减,我给房产开发商补几十万差价。但我现在很后悔当时没有同意这个方案。
  
  但到了2006年底和2007年初,行情就不一样了,房价真是一个月上一个台阶,到2007年6月左右,我小区的房子突突突冲到14000元每平米。我当时就一笑,这么贵能卖出去吗?但从小区外面大街两边增加的房产中介和他们门前拥挤的人群,发现房子真的好卖!我的手机不知道他们是怎么知道的,过几天就给我打电话,问我房子卖不卖,价格在15000元左右,要出租也可以,出租价4500元每月。
  
  到2007年底,房价大致就稳定在15000元左右,直到昨天2008年6月9日,当我再从中介门前经过时,看见布告牌上与我同朝向同面积的房子价格还是稳定在15000元每平米,但显然已经没有多少人问津了。大街上中介只剩下两家,里面的员工也就一两个人。记得去年10月,这条街两边短短200米范围类,就有7家中介,其中链家地产就三家,我还纳闷同一公司的中介怎么这样挨近了开。
  
  现在回想起来,就奇怪2007年究竟发生了什么事让北京的房价几乎翻了一番?我私下认为,如果2007年的房价在2006年的基础上上涨10%,达到每平米8000元左右,2008年在8500元左右,我认为我小区周边的房价应该是理性的,无论是政府还是开发商还是购房者都能够达到稳定的平衡。要知道,从2000年到2006年底,北京房价理性上涨,当时房地产商照样能大把大把赚钱,为什么到了2007年一下要上涨90% 甚至100%?这里面带血的利润到底有多大?这里面虚涨的泡沫到底有多大?
  
  再来说说我单位的同事和原来各自东西的同班同学的购房情况。在1999年,2000年进单位的同事,基本上都买房了,买房时间集中在2003年,04年。房子或大或小,面积从80平米到150平米,基本上都贷款还按揭。比我们长10来岁的那些40多岁的人,还有50岁左右的人,几乎都是单位分一套,自己再买一套。但最近两三年来单位的小年轻就惨了,无论他在单位怎么干,至少要8年才能筹够一套80平米房子的首付。80平米的房子在北京北5环左右也要12000元左右,总价再加税费等也就上100万了,还不算装修。首付要30万,每年得存4万,银行贷款70万,20年还清的话,每个月得6000元左右。我们单位的平均工资在6000元左右,可以想象,这些年轻人的工资肯定在6000元以下。筹够首付的艰辛,后期还按揭的漫漫长途,无疑会让一个年轻人至少25年里不得好过。
  
  有人说,你们单位工资太低了,怎么才6000元平均工资?其实真正了解北京工资水平的就知道,白领的工资水平就在3500元到8000元之间,经理级别的会在1万甚至1.2万元。我说的是大众型,你不必给我举特例,我知道现在北京年薪在50万到100万也有相当数量,100万以上的也数不胜数。但要托起北京高价房地产的不是靠那些少数人,而是这些占多数的白领阶层。何况那些收入巨高的人早就有自己的一两套房了,他如果有其他高收入的正业,他是不回来炒房的。所以我认为由于房价急剧上升,破灭了那些钢需买房的希望,他们不是不想买,是买不起,咬牙买了房,经济上的巨大压力将大大压抑房子带来的些许快乐。
  
  由于小区周边经过这几年的发展,人员也越来越拥挤,我打算去五环外面人少的地方买套面积大一些的房,并计划把现在住的房子租出去。但我算了一下账,觉得现在买房不如存银行。如果我的房子按15000元每平米的价位卖出,价值172万。172万存银行5年按利息5.85%算,每年会有10万的利息,扣除利息税5%,还有95000元,得到这笔钱没有一点风险。而我现在的房子出租只能获得每月4500元的租金,全年也就5.4万元,而且是必须每月都能租出去。这也从一个侧面说明,我的房子不值172万,有很大的泡沫。
  
  说现在北京的房子卖不出去,那也是不顾事实的。但为什么现在这样高价的房子还有人买呢?原因是大家怕房子还要涨价,在开发商和他们雇佣的专家和托儿们的合力渲染下,中国的房子,尤其是北京首都的房子价格只能涨不会跌,这就把那些手里面刚好有足够首付的钢需们弄得神魂颠倒,一咬牙,买了,买完就上套了。有人说,现在的开发商将面临“囚徒效应”,其实,房地产市场的购房者长期以来都受困于“囚徒效应”,只不过到现在在政府的强力干预下,“囚徒”将不再是购房者而是开发商,直到量价达到一个新的平衡点。
  
  北京的房价在2006年底到2007年经历一次暴涨,上涨平均价格在100%左右,而这些非理性的上涨,怎么上去的,将怎么下来。据统计,北京房地产市场现在平均价在11000元,我一直认为政府的这种统计是扯淡,统计中不应该把昌平,大兴,甚至密云怀柔这些地方的房价也加进去,应该统计5环以内的房价或至少统计范围控制在地铁和城铁能到达的地区,这对于在城区上班的人才有实际意义。我就不相信五环和六环中间地带的天通苑和回龙观价格都达到10000元以上,而统计均价却在11000元不到,这只能说明把大量远郊区县的低价楼盘也算到里面去了。
  
  如果现在的平均价按照2000年到2006年的价格理性增长速度来算,现在北京五环内均价在8000元左右,是可以接受的。也就是说北京三四环之间的房价在8000元左右,北五环周边在6000元左右应该是合理的,而南五环的房价应该更低一点。
  
  但现在已经涨到15000元,而这个价格应该是5年以后的北京的房价,不排除在未来的4年或5年北京的房价以时间换空间,2008年和2009年房价在现在的基础上分别下跌10%,然后以下跌20%后的价格维持两三年到2013年。
  
  从长期来看,北京的房价将不可能再经历每年10%到30%的上涨,但会缓慢上涨。北京10年后的房价肯定不是现在房价,就跟2000年北京的均价在4000元时,大家认为很贵,那时的工资水平也就2500到3000元左右。还有个问题,现在这些在北京买了房的,年龄在35到55岁之间的人,10年后他们的孩子多数到了谈婚论嫁的年龄,而现在都是独生子女,如果一家人平均有两套房,到那时两个家庭合在一起就有4套房,不知道那时候的年轻人还有没有买房的冲动。
  
  到了2015年,中国的人口红利将要结束,年轻人的比例将小于老年人的比例,而越到2020年以后,年轻人比例将大幅度降低,老年人的比例进一步增加,大家现在一直强调的“钢需”到那时不知道怎么炒作? 不要认为时间很远,到2020年也就12年时间,弹指一挥间。奉劝那些等不及这几年,只想现在买房的年轻人,是忍几年,还是套几十年?这样做生活质量下降,心理压力增大到底值不值得。
  
  我再举一个北京的例子,北京的汽车市场从1949年的2300辆汽车,用了近50年突破100万辆,到2003年突破200万辆,到2007年中旬突破300万辆,到现在320万辆。有人说北京的汽车市场将按照每年20%的增幅继续上涨。我是行业外的人,但我坚决不认为北京的汽车市场将按照这么快的速度继续增长。现在北京有人口1700万,这里包含400万流动人口。假设平均每个家庭有4个人,那么北京有425万个家庭(包括流动家庭),320万辆车扣除60万辆公车,剩下260万辆。平均每三个家庭有两辆车,这个跟政府的统计差不多。而事实上,北京的私家车在达到350辆后,将不可避免达到饱和,不可能按照每年20%的速度增长,而是进入一个稳定期,主要买车的人将是那些买车后5年,10年要换车的人,加上每年少量的第一次购买车的人。
  
  而房子就不一样了,房子是几十年的消费投资品,在后续钢需的人大量缩减的情况下,要保持前几年的稳定高速增长,无疑是天方夜谭。
  

本帖子中包含更多资源

您需要 登录 才可以下载或查看,没有帐号?立即注册

x

本帖被以下淘专辑推荐:

沙发
发表于 2008-06-10 17:24:06 | 只看该作者
  顶
板凳
发表于 2008-06-10 17:31:28 | 只看该作者
  问lz一个问题:既然你觉得你的房子出租不如出售,那为什么不出售呢?现在的出租房有多少的房东也是这样宁肯出租不肯出售的?
  
  如果二手房不能大量入市,光靠新房,由于新房的位置目前都比较偏僻,是不能让北京房价调整多少的...
#3
发表于 2008-06-10 17:31:52 | 只看该作者
  确有这样的人,他们在房价如今的高点把自住的房子卖掉,然后做了空军,指望房价暴跌,然后买回来,这些人冒着极大风险,但然也许他们认为这是稳赚不赔的买卖!他们很着急,最好是暴跌的方式,因为钱缩水的速度如果超过房价降低的速度就在亏本,当然也可能发了大财,敢快暴跌!好回复原来的有房生活!
#4
发表于 2008-06-10 17:35:02 | 只看该作者
  作者:yuhui08 回复日期:2008-6-10 17:31:28 
    问lz一个问题:既然你觉得你的房子出租不如出售,那为什么不出售呢?现在的出租房有多少的房东也是这样宁肯出租不肯出售的?
    
    如果二手房不能大量入市,光靠新房,由于新房的位置目前都比较偏僻,是不能让北京房价调整多少的...
  ------------------------
  我的房子是不会卖的,一是我单位就在就在附近1000米处,而是将来我孩子的教育着想,这是实际问题。
#5
发表于 2008-06-10 17:40:55 | 只看该作者
  基本同意.
  
#6
发表于 2008-06-10 17:41:18 | 只看该作者
  
  
  lz分析的好啊!
  顶上去
  
  
  
  
#7
发表于 2008-06-10 17:41:38 | 只看该作者
  不说什么了 顶
#8
发表于 2008-06-10 17:45:09 | 只看该作者
  而是将来我孩子的教育着想,这是实际问题。
  ===============================================
  是的,所以房价还是主要取决于供求关系;
  四环内北边甚至五环内,由于新房有限而二手房又不会大量上市,这几年价格调整的幅度不会有多少;而五环外的地方,才有可能大降;
  
  房价和地段的关系密切,而地段是不可复制的;不能简单的依照收入来计算;按收入计算房价固然没错,但这个房价的房子位置就不好说了,不一定能在四环,也许只能在五环甚至更远。
#9
发表于 2008-06-10 17:50:09 | 只看该作者
  lz 的分析很实在,顶一下
您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

加入我们,

发现生活更美好...

立即注册

如果您已拥有本站账户,则可

便捷生活论坛

© 2017-2018 hs8866.com

返回顶部